Ekologiczne magazyny – certyfikat BREEAM i LEED

BREEAM i LEED to dwa najpopularniejsze w Polsce certyfikaty wielokryterialne przyznawane magazynom. Dlaczego coraz więcej powierzchni przeznaczonych do przechowywania towarów ma certyfikat BREEAM lub LEED? Co zyskują firmy, które wybierają certyfikowane magazyny?

Certyfikaty ekologiczne kluczowe dla najemców magazynów

Według szacunków około 40% istniejących magazynów w Polsce posiada certyfikat ekologiczny. Ta informacja nie powinna zaskakiwać, biorąc pod uwagę presję, jaką na firmy budujące powierzchnie magazynowe wywierają regulatorzy i najemcy. Z perspektywy tej drugiej grupy „zielony magazyn”, czyli obiekt posiadający certyfikat BREEAM czy LEED, oferuje liczne korzyści w ujęciu ekonomicznym i środowiskowym. Pierwsza kwestia jest naturalnie kluczowa, ale w połączeniu z drugą oznacza wieloaspektowe podejście do kosztu prowadzenia biznesu.

Magazyny z certyfikatem BREEAM czy LEED są tańsze w utrzymaniu. Zastosowanie energooszczędnych rozwiązań (oświetlenie LED, panele fotowoltaiczne, korzystna orientacja budynku względem stron świata) i zwiększenie udziału naturalnego oświetlenia skutkuje realnymi oszczędnościami, które są niezwykle pożądane przez najemców. Z kolei kwestie środowiskowe są istotne dla firm dbających o swój wizerunek oraz świadomych coraz większego znaczenia czynników pozafinansowych w różnych ratingach (strategia ESG dla magazynów).

Certyfikat BREEAM – co to jest?

Building Research Establishment Environmental Assessment Method, w skrócie BREEAM, to wielokryterialny system oceny budynków pod kątem ich wpływu na środowisko. Certyfikat BREEAM jest przyznawany obiektom o różnym przeznaczeniu – mieszkalnym, hotelowym, biurowym, handlowym i magazynowym. Każdy magazyn, który jest zgłaszany do certyfikacji BREEAM, jest oceniany pod wieloma względami – sprawdzane są m.in. materiały użyte do budowy obiektu, gospodarka odpadami, zapotrzebowanie na energię czy innowacyjność.

Certyfikacja BREEAM została opracowana w 1990 r. w Wielkiej Brytanii. Dziś BREEAM to jedna z najpopularniejszych – obok systemu LEED – metod oceny zarówno nowych, jak i już istniejących i użytkowanych magazynów w Europie, w tym również w Polsce.

Do czego służy certyfikat BREEAM?

Jeżeli magazyn został zgłoszony do certyfikacji BREEAM i uzyskał pozytywną ocenę, to wyraźny sygnał – obiekt dąży do spełnienia wymogów stawianych nowoczesnemu, ekologicznemu i zrównoważonemu budownictwu. Dla potencjalnego najemcy jest to dodatkowa wartość – wybór magazynu z certyfikatem BREEAM oznacza zyskanie przewagi konkurencyjnej. Z punktu widzenia firmy poszukującej magazynu certyfikat BREEAM może być prostym kryterium w procesie wyboru najkorzystniejszego budynku. Najkorzystniejszego, czyli takiego, który jest:

• Energooszczędny. Magazyn z certyfikatem BREEAM ma z reguły niższe koszty eksploatacyjne. Częściowe zapotrzebowanie obiektu na energię mogą zaspokoić panele fotowoltaiczne zamontowane na jego dachu. Pożądane są też rozwiązania takie jak oświetlenie strefowe czy tryb stand-by – np. oświetlenie wyłączy się automatycznie, kiedy dane urządzenie nie jest użytkowane.
• Komfortowy dla użytkowników. Maksymalne wykorzystanie światła naturalnego, optymalna akustyka czy wybór materiałów, które pozostają neutralne dla zdrowia – to przykładowe rozwiązania wpływające na dobrostan pracowników. Dodatkowym atutem jest też rozwinięta infrastruktura dla rowerzystów.
• Przyjazny środowisku. Magazyny z certyfikatem BREEAM są wyposażone w rozwiązania pozwalające oszczędzać wodę, a zatem ograniczające występowanie zjawiska określanego jako stres wodny. Tereny wokół budynku są zagospodarowane w porozumieniu z ekologiem, a to pozwala chronić bioróżnorodność.

Przeczytaj też: Trwa zielona rewolucja w magazynach.

Certyfikacja BREEAM – kategorie oceny budynków

Proces certyfikacji BREEAM jest uzależniony od typu budynku – certyfikacja nowych magazynów przebiega nieco inaczej niż certyfikacja magazynów już istniejących lub poddanych modernizacji. Elementów podlegających ocenie jest sporo i są one przyporządkowane do 10 głównych kategorii – są to: energia, materiały, zanieczyszczenia, zdrowie i dobrostan, zagospodarowanie terenu, woda, transport, zarządzanie, odpady i innowacje. W praktyce zatem w ocenie budynku uwzględniane są czynniki odrębne od wymogów prawnych stawianych inwestorom.

Przykład: Jeden z kosztów eksploatacji budynku dotyczy wody. W nowoczesnym magazynie, który posiada certyfikat BREEAM, woda jest wykorzystywana w sposób zrównoważony. Co to oznacza w praktyce? Montaż urządzeń charakteryzujących się niskim zużyciem wody, a także rozwiązań pozwalających na monitorowanie zużycia wody i wykrywanie wycieków w instalacjach. To jednak nie wszystko. Magazyn z certyfikatem BREEAM powinien też posiadać systemy ograniczające spływ powierzchniowych wód opadowych.

Magazyn z certyfikatem BREEAM – skala oceny

Budynki zgłoszone do certyfikatu BREEAM są oceniane w wymienionych powyżej 10 kategoriach. Efektem procesu certyfikacji jest przyznanie magazynowi oceny w sześciostopniowej skali. Ma ona następujące poziomy:

• Unclassified (<30 proc.). Ocena Unclassified jest przyznawana magazynom, które nie spełniają minimalnych założeń systemu BREEAM, a zatem nie otrzymały oceny na poziomie Pass.
• Pass (≥30 proc.). Jeżeli budynek spełnia co najmniej 30 proc. kryteriów BREEAM, otrzyma certyfikat na poziomie Pass. To najniższa ocena umożliwiająca zdobycie certyfikatu.
• Good (≥45 proc.). Ocena Good oznacza, że magazyn spełnia co najmniej 45 proc. kryteriów certyfikacji. W praktyce oznacza to, że budynek został wyposażony w pewne rozwiązania proekologiczne.
• Very Good (≥55 proc.). W Polsce jest to jedna z najczęściej przyznawanych ocen – często certyfikat BREEAM na tym poziomie mają magazyny dla e-commerce.
• Excellent (≥70 proc.). Jeżeli na etapie projektowania czy modernizacji budynku zastosowano wiele proekologicznych rozwiązań, to ma on szansę na certyfikat BREEAM na poziomie Excellent.
• Outstanding (≥ 85 proc.). To najwyższy poziom certyfikacji BREEAM. Wyróżniane są nim obiekty wyposażone w ponadstandardowe rozwiązania, w rezultacie czego pozytywnie odznaczają się one na tle budownictwa zrównoważonego.

Najbardziej rozpowszechnionymi w Polsce rodzajami certyfikatów są BREEAM International New Construction (w przypadku nowych obiektów) oraz BREEAM In-Use International (w przypadku obiektów już istniejących).

Certyfikat LEED – co to jest?

Niektóre magazyny do wynajęcia w Warszawie zdobyły – zamiast albo obok certyfikatu BREEAM – certyfikat LEED. Co to jest LEED? Leadership in Energy and Environmental Design to wielokryterialny system certyfikacji budynków – zarówno mieszkalnych, jak i komercyjnych – za stworzenie którego odpowiada amerykański U.S. Green Building Council (USGBC). System LEED powstał w 1998 r. i dla wielu inwestorów z Polski jest alternatywnym dla BREEAM potwierdzeniem, że dany budynek spełnia wymogi zrównoważonego budownictwa.

Certyfikat LEED – podobnie jak certyfikat BREEAM – daje najemcom powierzchni magazynowych pewność, że budynek spełnia wymogi wskazane w kryteriach oceny.

Certyfikat LEED – wymagania

Jednym z podobieństw certyfikatów BREEAM i LEED jest oparta na poziomach skala ocen. W przypadku systemu LEED prezentuje się ona następująco:

• Certified (40-49 punktów). To najniższy z certyfikatów LEED, który jest przyznawany, gdy obiekt spełnia minimalne założenia certyfikacji LEED.
• Silver (50-59 punktów). Jeżeli budynek uzyska łącznie ponad 50 punktów w ocenianych kategoriach, zostanie mu przyznany certyfikat LEED Silver.
• Gold (60-79 punktów). Z perspektywy najemcy certyfikat LEED Gold oznacza, że w budynku zastosowano szereg ekologicznych rozwiązań.
• Platinum (80-110 punktów). Certyfikat LEED Platinum wskazuje, że budynek spełnia bardzo rygorystyczne kryteria.

Liczba stopni w skali oceny to jedna z kilku różnic między systemami BREEAM i LEED. System BREEAM jest bardziej elastyczny – uwzględnia aspekty związane z położeniem geograficznym budynków. Inna rozbieżność polega na podejściu do miejsc parkingowych – system LEED przyznaje punkty za ich tworzenie, podczas gdy system BREEAM promuje ich ograniczanie. Ale to nie wszystko. Certyfikat BREEAM jest dostosowany do norm europejskich, w konsekwencji czego m.in. certyfikat LEED w Polsce jest od niego mniej popularny.

Dlaczego magazyn powinien posiadać certyfikaty BREEAM i LEED?

Jeżeli magazyn zdobył certyfikat BREEAM lub LEED, najemca zyskuje pewność, że obiekt został zaprojektowany i wybudowany w sposób, który ma na celu zminimalizowanie kosztów i poszanowanie środowiska. Trzeba też pamiętać, że certyfikacja BREEAM czy LEED zakłada podejmowanie działań na dalszych etapach życia budynku. W praktyce oznacza to sprawne systemy zarządzania budynkiem czy dobrą efektywność energetyczną przez cały okres obowiązywania umowy najmu. Wszystko to przekłada się na większą konkurencyjność.

Zastanawiasz się, ile kosztuje wynajem magazynu z certyfikatem BREEAM lub LEED? Zapraszamy do kontaktu z ekspertem Newmark Polska. Specjalizujemy się w reprezentacji najemców, wspieramy też firmy w znalezieniu optymalnego magazynu z myślą o prowadzonych operacjach.