Prawie 80 proc. nowoczesnych zasobów magazynowych w Polsce znajduje się w sześciu głównych regionach. Jednocześnie obserwujemy pewne zmiany w rozkładzie sił. Województwo dolnośląskie jest praktycznie na ostatniej prostej, żeby wyprzedzić Polskę Centralną i zamiast niej zająć ostatnie miejsce na podium – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
Pod koniec pierwszego kwartału tego roku w budowie znajdowało się 2 mln 323 tys. mkw. powierzchni przemysłowej i magazynowej. W analogicznym okresie 2023 r. było tych metrów trochę mniej, bo 2 mln 123 tys. mkw., a w 2022 roku – aż 4 mln 737 tys. mkw. Co te liczby mówią nam o aktualnej sytuacji na rynku – gdzie jesteśmy i dokąd zmierzamy?
Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska: Odpowiadając krótko: jesteśmy w dobrym momencie i rozwijamy się w zdrowym, spokojnym tempie. Liczby to nie wszystko. Ogromna liczba metrów magazynowych w budowie w 2022 roku była wynikiem nagłych zmian zapoczątkowanych przez pandemię, jak i wojnę w Ukrainie, co przełożyło się na redefinicję globalnych łańcuchów dostaw oraz przenoszenie handlu, pracy i wielu innych aspektów życia do internetu. Niemniej pierwsze rokowania, co do skali wzrostów e-commerce okazały się zbyt wygórowane, chociaż sektor ten nadal rozwija się w dobrym tempie i wynajmuje magazyny. Porównując jednak te 4,7 mln metrów w budowie – tak do lat poprzedzających, jak i kolejnych, możemy stwierdzić, że nie była to norma czy trend długotrwały, a raczej bardzo wyjątkowa sytuacja czy rynkowe anomalia. Tezę tę potwierdzają również wolumeny powierzchni będącej w budowie odnotowywanych w pozostałych pierwszych kwartałach od 2018 roku, które nie przekraczały 2,51 mln metrów kwadratowych w budowie.
Dlatego w żaden sposób nie odnosiłbym ostatnich wyników do 2022 roku. Ponad 2 mln metrów w budowie, które odnotowaliśmy przez dwa ostatnie lata, pokazują, że rynek jest stabilny i nadal rośnie w dobrym, spokojnym tempie. Oczywiście branża nowoczesnej powierzchni produkcyjnej i magazynowej ma dzisiaj swoje problemy, które musi rozwiązywać, jednak po stronie podażowej, ciągle ogłaszane są nowe inwestycje, dzięki czemu najemcy mają wybór.
Z jakimi największymi trudnościami mierzy się sektor magazynowy?
Kolejny rok zmagamy się z efektami wysokiej inflacji – rosnącymi kosztami budowy i finansowania inwestycji. Obniżki stóp procentowych, których spodziewamy się po wakacjach, powinny też bardziej zachęcić fundusze do inwestowania w nieruchomości komercyjne.
Dużym wyzwaniem dla przedsiębiorców są wysokie rachunki za prąd, przez które bardzo rosną ich koszty operacyjne. Jednym z rozwiązań ma być transformacja energetyczna i większe wykorzystanie odnawialnych źródeł energii, które nie tylko wygeneruje realne oszczędności, ale ze względu na wymogi unijne, staje się koniecznością. W efekcie coraz więcej właścicieli parków logistycznych inwestuje w instalacje fotowoltaiczne, systemy zarządzania energią, recykling oraz technologie redukujące emisję CO2.
Ciekawym przykładem w dość spektakularny sposób potwierdzającym ekotrendy jest GLP Warsaw VI Logistics Centre w miejscowości Stary Konik. W parku o powierzchni 38 tys. mkw. do konstrukcji budynków wykorzystano drewno pozyskane ze źródeł objętych certyfikatem PEFC, potwierdzającym jego pochodzenie wyłącznie z lasów zarządzanych w odpowiedzialny sposób. Inną inwestycją wartą wymienienia jest MDC2 Park Łódź South, w którym ślad węglowy został zredukowany aż o 49 proc. wobec średniej krajowej.
Oszczędności oferuje najemcom również deweloper 7R poprzez wprowadzenie na rynek magazynów typu 7R Green Saver, czyli takich, które muszą uzyskać minimum 50 proc. redukcji operacyjnej emisji dwutlenku węgla i 50 proc. redukcji zapotrzebowania na energię pierwotną, w porównaniu do budynków zrealizowanych zgodnie z obecnym polskim prawem budowlanym. Przykładami realizowanych w tej formule obiektów są m.in. 7R Park Przylesie (BTS dla Eberspächer) czy 7R Park Wrocław West II w Kątach Wrocławskich.
Polityka ekologiczna stwarza też pewne możliwości rozwoju dla rynku nowoczesnych magazynów…
To prawda. Do 2030 roku Polska zobowiązała się do posiadania 31,5 proc. energii w ogólnym miksie energetycznym z OZE. Będzie to wymagało potężnych inwestycji nie tylko w samą sieć, ale też w infrastrukturę magazynową potrzebną do przechowywania elementów niezbędnych do budowy farm fotowoltaicznych i wiatrowych.
Oddzielnym wątkiem, który jako Newmark Polska wielokrotnie poruszaliśmy, są farmy wiatrowe na wybrzeżu. Ogromnym powodzeniem w tym kontekście cieszą się powierzchnie produkcyjne i magazynowe w Gdańsku i Gdyni, zlokalizowane w sąsiedztwie portów. Na celowniku inwestorów z sektora OZE znalazł się również Szczecin, szczególnie po potwierdzeniu na początku roku budowy dwóch fabryk turbin i elementów farm wiatrowych przez firmy Vestas i Windar Renovables.
W ubiegłym roku odnotowaliśmy najwyższy, jak do tej pory, bo aż 40-procentowy poziom renegocjacji w całym popycie na magazyny. Czy może Pan skomentować, jakie były tego powody?
Jedną z przyczyn, dla których wielu najemców zdecydowało się renegocjować umowy i pozostać w dotychczasowych lokalizacjach, był gwałtowny wzrost kosztów budowy oraz finansowania, który przełożył się na wyższe czynsze w nowo powstających magazynach. Tym samym zwiększyły się różnice stawek obowiązujących w nowych obiektach w stosunku do czynszów na rynku wtórnym.
Innym powodem rosnącej liczby renegocjacji był utrudniony dostęp do pracowników i obawa przed utratą części załogi po relokacji. Przy aktualnych kłopotach z pracownikami w niektórych lokalizacjach, jest to bardzo zrozumiała obawa. Pamiętajmy, że nawet udany proces rekrutacji może być niezwykle kosztowny i czasochłonny, szczególnie w przypadku pozyskiwania wykwalifikowanych pracowników. Pracownik, zanim osiągnie pełną samodzielność w wykonywaniu obowiązków, przechodzi długie okresy wdrożeniowe, które w niektórych przypadkach mogą trwać nawet rok.
Jakie przewagi w Europie ma dzisiaj nasz rynek magazynowy? Czym możemy zachęcić przedsiębiorców do wynajmowania powierzchni produkcyjnej i magazynowej w Polsce?
Polska nadal ma wiele atutów. Nasza gospodarka rośnie nieustannie od ponad 20 lat. Podaż nowoczesnych magazynów utrzymuje się na wysokim poziomie. W każdym regionie najemcy mogą znaleźć hale produkcyjne i magazynowe dostępne od zaraz.
Ważnym argumentem są też stawki czynszu – 3,50 – 5,50 euro za mkw. – nadal bardzo konkurencyjne w porównaniu z resztą Europy. Nie tylko w porównaniu z Niemcami czy Francją, ale również państwami w Europie Środkowej, jak Rumunia (4,25 – 4,80 euro / mkw.), Węgry (5,00 – 5,90 euro) czy Czechy (6,00 – 7,75 euro).
W ubiegłym roku deweloperzy oddali na rynek łącznie ponad 3,7 mln mkw. powierzchni magazynowej, a w pierwszym kwartale tego roku kolejne 852 000 mkw. Gdzie najmocniej kumuluje się ta podaż?
Powierzchnie magazynowe powstają w całym kraju, jednak największa aktywność tak deweloperów, jak i najemców nadal skupia się na sześciu głównych rynkach – w Warszawie, na Górnym i Dolnym Śląsku, w Polsce Centralnej, Poznaniu i Trójmieście. Na te regiony przypada łącznie ponad 80 proc. nowoczesnych zasobów powierzchni magazynowej w kraju.
Jednocześnie obserwujemy pewne zmiany w ramach samej wielkiej szóstki. Województwo dolnośląskie jest praktycznie na ostatniej prostej, żeby wyprzedzić Polskę Centralną i zamiast niej, zająć ostatnie miejsce na podium. Pod względem całkowitych zasobów te regiony dzieli już tylko trochę ponad 80 tys. mkw. Jednocześnie Wrocław i okolice w ostatnim czasie odnotowują największą aktywność deweloperów. O czym świadczy np. 215 000 mkw. ukończone w okresie 2023 r. - 1 kw. 2024 r. w ramach Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub – prawie 33% całkowitej nowej podaży na Dolnym Śląsku w tym okresie. Czy fakt, że na koniec pierwszego kwartału tego roku powstawało tam najwięcej nowych obiektów, o łącznej powierzchni prawie 686 tys. mkw., w tym jeden z największych hubów magazynowych zlokalizowany Kątach Wrocławskich (ponad 345 000 mkw. w budowie). Łącznie inwestycja ma potencjał na budowę 430 tys. mkw. magazynów.
Po dynamicznych latach rozwoju ilościowego, rynek magazynowy zwolnił, ale zmienia się jakościowo. Jakie trendy będziemy obserwowali w najbliższym czasie?
Kluczowe staje się strategiczne położenie magazynów, dlatego na znaczeniu zyskują centra logistyczne położone blisko głównych szlaków transportowych. Istotne będą również lokalizacje pozwalające na połączenie kilku opcji transportowych i wykorzystanie transportu intermodalnego. W miastach o ograniczonej przestrzeni rośnie też zainteresowanie magazynami wielopoziomowymi, które maksymalizują wykorzystanie dostępnej powierzchni pionowej. Ważnym hasłem staje się elastyczność i możliwość łatwego dostosowania magazynów do potrzeb biznesowych.